كائولينيت، يك كاني رسي صفحه‌اي به رنگ‌هاي سفيد )در حالت خالص( و خاكستري متمايل به زرد است. در اثر دميدن بر روي آن بوي خاك مي‌دهد. شكستگي و كليواژ آن قاعده‌اي كامل دارد و جلاي آن تيره (خاكي) تا مرواريدي تيره مي‌باشد. داراي لمس چوب و صابوني است و مزه خاك رسي دارد. به دلیل سختی بسیار کم، به راحتی با فشار انگشتان به پودر تبدیل می‌شود. اين كاني به سهولت در آب و عموما در مايعات پراكنده مي‌شود و قابلیت ساخت محلول‌های سوسپانسیون در مایعات را دارد.
14% آب در ساختمان کانیایی آن وجود دارد که این مقدار آب در اثر حرارت قابل تبخیر است. تبخیر آب باعث انقباض طولی کانی می‌شود. در دمای1300 درجه سانتيگراد مقدار انقباض طولی آن از 6 درصد تا 17 درصد متغير مي‌باشد. در شيشه‌سازي اين مقدار حتي به 20 درصد هم مي‌رسد. هنگام پخت به شدت منقبض مي‌شود و رفتار آن در برابر دما عموما مرتبط به آب موجود در آن، خصوصا آب شبكه‌اي، بسيار قابل توجه است. بي‌آب شدن كانه‌هاي رسي از جمله كائولينيت عموما در برابر دما، دگرگوني‌هايي را در ساختمان اين كانه پديد مي‌آورد (در اثر حرارت رنگ کانی بدون تغییر باقی می‌ماند). به دلیل نوع پیوندهای شیمایی آن، برخلاف بسیاری از کانی‌های رسی همانند اسمکتیت قابلیت جذب آب و تورم ندارد. این کانی دارای خاصیت پلاستیکی است به این معنی که در ترکیب با آب به راحتی شکل‌پذیر است. از دیگر ویژگی‌های کائولینیت، نفودناپذيری، قابليت هدايت جريان الكتريسته و گرماي آن اندك است.